Energieausweis

Das neue Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) trat am 1. Dezember 2012 in Kraft. Mit diesem Bundesgesetz wird die Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden umgesetzt.

Das EAVG verpflichtet den Verkäufer, Vermieter und Verpächter also den Abgeber eines Objektes beim Verkauf, bei einer Vermietung oder Verpachtung dem Käufer, Mieter bzw. Pächter einen Energieausweis, der die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes angibt vorzulegen und auszuhändigen. Das EAVG regelt aber auch die Pflicht zur Angabe der Energieeffizienzklasse des Gebäudes in Anzeigen zur Vorbereitung solcher Rechtsgeschäfte

Nicht unter diesen Begriff fallen kurzfristige Vermietungen, wie sie im Tourismusgewerbe üblich sind, also die Vergabe von Hotelzimmer oder Ferienwohnungen für wenige Tage oder Wochen. Bis zum Inkrafttreten des EAVG neu, war das alte EAVG weiterhin auf alle Verträge anzuwenden.

Die Pflicht zur Vorlage und Übergabe des Energieausweises:

Der Abgeber hat nach Inkrafttreten des EAVG dem Abnehmer innerhalb von 14 Tagen ab Vertragserklärung einen höchsten zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und eine vollständige Kopie zu übergeben. Wird nur eine Wohnung und nicht ein ganzes Haus verkauft, vermietet oder verpachtet kann der Abgeber einen Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz eines vergleichbaren Objektes im selben Gebäude oder des gesamten Gebäudes verwenden. Bei Einfamilienhäusern ist der Energieausweis oder der eines vergleichbaren Gebäudes, der allerdings vom Ausweisersteller die Ähnlichkeit der Gebäude hinsichtlich ihrer Gestaltung, Größe und Energieeffizient bestätigt, zu übergeben.

Sollte es keinen Energieausweis geben, so gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart für die der Abgeber haftet. Wenn keine Kopie des Energieausweises übergeben wird, kann der Abnehmer die Übergabe gerichtlich geltend machen. Der Abnehmer kann aber auch die Erstellung eines Energieausweises selbst beauftragen und die Kosten dem Abgeber in Rechnung stellen.

Im ABGB steht:“ Wer einem anderen eine Sache gegen Entgelt überlässt, leistet Gewähr, dass sie dem Vertrag entspricht. Er haftet also dafür, dass die Sache die bedungenen oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften hat, dass sie seiner Beschreibung, einer Probe oder einem Muster entspricht und dass sie der Natur des Geschäftes oder der getroffenen Verabredung gemäß verwendet werden kann.“

Immobilienanzeigen: Wird ein Objekt in einer Zeitung einem Flugblatt einer Internetseite oder einer Immobilienplattform zum Kauf zur Miete oder zur Pacht angeboten, so sind der Heizwärmebedarf und der Gesamtenergieeffizienzfaktor des Gebäudes oder des Nutzungsobjektes anzugeben. Die beiden Indikatoren können mit ihren Abkürzungen „HWB“ und „fGEE“ genannt werden. Der Heizwärmebedarf kann ohne die zugehörigen physikalischen Einheiten „kWh/m2a“ angeführt werden. Es reicht weiters aus, den Heizwärmebedarf ohne die rechnerisch ermittelten Ziffern hinter dem Komma anzugeben. Eine gesetzeskonforme Information im Rahmen eines Immobilieninserats könnte beispielsweise lauten: „HWB 22, fGEE 0,93“ (EB zum EAVG neu).Die Abbildung des Energieausweises mit der Kennzeichnung der Energieeffizienzklasse ist nicht erforderlich. Die Angabe des Heizwärmebedarfs reicht aus, wenn der Abgeber seiner Ausweisübergabepflicht nachkommt, da der Energieausweis bis zum Ablauf der zehnjährigen Gültigkeitsdauer seine Wirksamkeit hat.

Da ein Großteil der Immobilieninserate Immobilienmaklern in Auftrag gegeben werden gilt diese Pflicht sowohl für den Abgeber als auch für den beauftragten Immobilienmakler. Ob von einem Angebot im gegenständlichen Sinn gesprochen werden kann, hängt davon ab, ob die Anzeige bereits darauf abzielt, dass sich Personen mit konkretem Vertragsinteresse beim Abgeber melden sollen. Bei einer bloßen Ankündigung eines Bauvorhabens ist das in der Regel noch nicht der Fall.

Es gibt Ausnahmen: Gewisse Gebäudekategorien sind von der Informationspflicht und der Aushändigungspflicht ausgenommen:

Frei stehende Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50m² und Gebäude die nur frostfrei gehalten werden.
Wohngebäude mit geringerem Verbrauch als ein Viertel des durchschnittlichen Jahresenergiebedarfs und mit eingeschränkter Nutzungszeit.
Gebäude, die aufgrund ihres schlechten Erhaltungszustandes abbruchreif sind und wo im Verkaufsfall davon ausgegangen wird, dass der Käufer das Gebäude innerhalb von zwei Jahren nach Vertragsabschluss abbrechen wird.
Für religiöse Zwecke oder Gottesdienste genutzte Gebäude.
Gebäude mit einer Nutzungsdauer von höchstens zwei Jahren.
Landwirtschaftliche Nutzgebäude, Industrieanlagen, Werkstätten deren Energiebedarf überwiegend mit der entstehenden Abwärme gedeckt wird.

Geldstrafe? Wenn der Immobilienmakler oder der Abgeber in der Anzeige die Energieeffizienzklasse nicht angibt, besteht eine Verwaltungsübertretung (Geldstrafe bis zu 1.450,- Euro). Der Immobilienmakler hat eine Sonderbehandlung, da er das Rechtsgeschäft lediglich vermittelt und von ihm die eigenständige Einholung eines Energieausweises oder die Unterlassung der Schaltung eines Inserates nicht verlangt werden kann. Wenn er seinen Auftraggeber über die Bestimmungen des EAVG aufgeklärt hat, ihn also zur Einholung eines Energieausweises und zur Bekanntgabe der Energieeffizienzklasse aufgefordert hat und der Auftraggeber dieser Aufforderung nicht nachgekommen ist, kann der Immobilienmakler ohne Bekanntgabe der Energieeffizienzklasse sanktionslos den Auftrag annehmen. Ohne Auftrag ist der Verstoß nicht entschuldigt.

Auch der Abgeber, der dem Abnehmer nicht rechtzeitig einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorlegt oder nach Vertragsabschluss eine Kopie des Energieausweises aushändigt, begeht eine Verwaltungsübertretung und ist mit einer Geldstrafe bis zu 1 450,- Euro zu bestrafen.