All FAQs

Die Verwaltung kann nichts unternehmen, weil beide Streitparteien Eigentümer sind. Wenn Gespräche nichts bringen, müssen Sie im Störungsfall die Polizei rufen und eine Anzeige machen. Wenn das Problem dauerhaft auftritt, können Sie eine Unterlassungssklage einbringen. Aber Gerichtsverfahren sind meistens konfliktaufschaukelnd und bewirken keinen dauerhaften Hausfrieden. Sie können auch versuchen, über eine Mediation eine Lösung zu finden. Gerade bei Lärm geht es meist um ein Bewusstseinsproblem: Laden Sie den Nachbarn in ihre Wohnung ein, damit er merkt, wie laut es bei Ihnen ist, wenn er Musik hört. (Quelle: IMMOKURIER, 25.02.2012, Antwort von Nadja Shah)

Grundsätzlich bedarf es einer einfachen Mehrheit der Eigentümer (berechnet nach Miteigentumsanteilen). Die Mehrheit muss aber in einem ordnungsgemäß nach den bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes zustande gekommenen Beschluss gefunden werden. Die überstimmte Minderheit hat unter gewissen Voraussetzungen die Möglichkeit, den Beschluss vor dem zuständigen Bezirksgericht anzufechten. Was die Fenster anbelangt, so wäre es als Erstes zu prüfen, ob die im Laufe der Zeit eingebauten Fenster überhaupt noch den heutigen Anforderungen entsprechen -insbesondere, wenn dies Voraussetzung für die Erlangung einer öffentlichen förederung ist. Ist dies der Fall, so empfiehlt es sich, nach Möglichkeit eine einvernehmliche Lösung zu suchen. Bewährt hat sich in der Praxis die Vorgangsweise, dass diejenigen Miteigentümer, die die Fenster bereits auf eigene Kosten eingebaut hatten, deren aktuellen Zeitwert aus der Reparaturreserve ersetzt bekommen. (Quelle: IMMOKURIER, 4.02.2012, Antwort von Georg Röhsner)

Bei den genannten Maßnahmen handelt es sich grundsätzlich um solche der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft. Wird über solche Maßnahmen eine Beschlussfassung geführt (ein bestellter Hausverwalter darf in diesen Angelegenheiten selbstständig entscheiden), entscheidet darüber die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Die Beschlussfassung kann im Zuge einer Eigentümerversammlung oder im Wege eines Umlaufbeschlusses erfolgen. Lediglich die Fassadensanierung kann, wenn diese mit sehr hohen Kosten verbunden ist oder es dabei besondere Finanzierungsprobleme gibt, eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung darstellen, worüber ebenfalls die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer entscheidet. (Quelle: IMMOKURIER, 18.02.2012, Antwort von Christian Wolf)

Wenngleich die Fassade als allgemeiner Teil des Hauses zu qualifizieren ist, ligt hier keine dem Verwaltungsbegriff des WEG zu subsumiereihde Maßnahme vor. Der Neuanstrich dient keinem gemeinsamen Interesse aller Wohnungseigentümer, sondern ist fuiktional ausschließlich dem Lokal zuzuordnen. Somit liegt eine beabsichtigte Änderung dieses konkreten Wohnungseigentumsobjektes - wenngleich unter ausschließlicher Betroffeiheit allgemeiner Teile des Hauses vor, wozu es gemäß § 16 WEG der Zustimmung aller (anderen) Wohnungseigentümer bzw. der Ersetzung ihrer Zustimmung im Außerstreitverfahren bedarf. Einem Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft, worum sich der Verwalter zu kümmern hätte, ist diese Maßnahme nicht zugänglich.

Normaler Weise müssten in den Errichtungsplänen auch die Leitungsführungen ersichtlich sein. Die Pläne können Sie bei der Hausverwaltung bzw. beim Errichter des Hauses, bei der zuständigen Baubehörde oder beim jeweiligen Stadtarchiv finden. Als Eigentümer der Wohnung haben Sie auf jeden Fall das Recht, in die Pläne des Hauses Einsicht zu nehmen. Ob ihnen schadensersatzrechtliche Ansprüche aus allenfalls illegal verlegten Leitungen zustehen, muss natürlich separat geprüft werden. Wichtig in diesem Zusammenhang ist aber zunächst einmal, dass die Ursache für die Schimmelbildung durch einen Sachverständige eindeutig erhoben wird und eine Schimmelbildung aufgrund eines falschen Benutzerverhaltens ausgeschlossen werden kann. (Quelle: IMMOKURIER, 21.01.2012, Antwort von Barbara Walz-Sirk)

Die Einstimmigkeit oder Mehrheit muss anhand aller Wohnungseigentümer der Liegenschaft berechnet werden, nicht nur anhand der bei einer Eigentümerversammlung anwesenden Wohnungseigentümer oder anhand der Eigentümer, die einen schriftlichen Umlaufbeschluss zurücksenden. Ein Beschluss, der eine einfache Mehrheit erfordert, kann also auch dann nicht zustande kommen, wenn zwar alle sich beteiligenden Wohnungseigentümer dafür gestimmt, aber weniger als die Hälfte der Wohnungseigentümer -gerechnet nach Miteigentumsanteilen- an der Abstimmung teilgenommen haben. Soll daher beispielsweise eine Veränderung an allgemeinen Teilen der Liegenschaft beschlossen werden, muss die Mehrheit nach Miteigentumsanteilen für diese Änderung stimmen. (Quelle: Immo-Kurier 7. April 2012 - Antwort von Christian Boschek - Arbeiterkammer Wien)

Eine Eigentümergemeinschaft bildet sich immer durch die Wohnungseigentümer einer Liegenschaft, unabhängig davon, wieviele Gebäude auf der Liegenschaft errichtet sind. Daher ist für die Sanierung auch nur eines Hauses die Zustimmung der Mehrheit aller Wohnungseigentümer erforderlich und nicht nur jener des betroffenen Wohnhauses. Üblicherweise sind bei derartigen Anlagen, die aus mehreren Häusern bestehen, im Wohnungseigentumsvertrag jedoch von der gesetzlichen Regelung abweichende Abrechnungs- und Abstimmungseinheiten vorgesehen. Das könnte so aussehen, dass jedes Wohnhaus eine Einheit darstellt und alle Reihenhäuser zusammen eine weitere Einheit. Ist dies vertraglich nicht geregelt, kann ein Antrag auf Festsetzung einer abweichenden Abrechnugs- und Abstimmungeinheit beim zuständigen Gericht (das ist jenes, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt) gestellt werden. (Quelle: Immokurier vom 31. März 2012 - Antwort von Peter Hauswirth)

Die Höher der (verpflichtend zu bildenden) Rücklage hängt einerseits von der voraussichtlichen Entwicklung der Aufwendungen ab, andererseits ist auf laufende Aufwendungen oder wiederkehrende Instandhaltungsarbeiten Bedacht zu nehmen. Auch auf in der Zukunft beabsichtigte Verbesserungsarbeiten ist Rücksicht zu nehmen. Eine pauschale Obergrenze bezüglich der Höhe der Rücklage gibt es daher nicht. Die Bildung einer angemessenen Rücklage fällt in den Bereich der ordentlichen Verwaltung. Es entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer über deren Höhe. Die Änderung der festgesetzten Höhe kann jeder Eigentümer mittels Antrag beim zuständigen Gericht erwirken. Gerichtet ist dieser Antrag gegen die anderen Wohnungseigentümer. (Quele: ImmoKurier vom 24. März 2012 - Antwort von Peter Hauswirth)

Es ist grundsätzlich nichts Verwerfliches, wenn der Verwalter immer die gleichen Firmen beauftragt, wenn diese auch jeweils die bestbietenden Firmen sind. Liegen aber günstigere Kostenvoranschläge vor und wählt der Verwalter ohne sachlichem Grund dennoch den ihm bekannten teureren Professionisten, so kann dies eine Verletzung der Verwalterpflicht darstellen. Unterlässt der Verwalter es auch bei Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen und bei größeren Verbesserungsarbeiten zumindest drei Kostenvoranschläge einzuholen, verletzt er dadurch die ihm obliegende Verwalterpflicht. Bei schuldhafter Pflichtverletzung stehen Schadensersatzansprüche zu. Bei wiederholter und grober Verletzung der Verwalterpflichten, ist auch die Antragstellung auf Auflösung des Verwaltervertrages bei Gericht denkbar. (Quelle: Immokurier vom 24.März 2012 - Antwort von Peter Hauswirth)

Grundsätzlich können bis zum Ablauf von 3 Jahren nach Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft nur Wohnungseigentümer einen Stellplatz erwerben. Ein Verzicht auf das Recht auf einen Parkplatz wirkt ebenfalls nur im Zeitraum von drei Jahren ab Wohnungseigentumsbegründung. Nach Ablauf dieser Frist kann über etwaige freie Stellplätze frei verfügt werden. Somit wäre es auch bei Verzicht möglich, zu einem späteren Zeitpunkt - je nach Verfügbarkeit - einen Stellplatz zu erwerben. (Quelle: ImmoKurier am 17. März 2012 - Antwort von Thomas Malloth)

MAG. RUDOLF NORTH: Die von einem Baum ausgehende Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks z. B. in Form eines Überhangs konnte lange Zeit² nicht untersagt werden³. Ein Betroffener konnte sich bis zum Jahr 2004 nur im Rahmen der Bestimmungen des § 422 ABGB⁴ wehren. Er konnte und kann⁵ die Wurzeln eines fremden Baumes aus seinem Boden reißen und die über seinem Luftraum hängenden Äste abschneiden oder sonst benützen, z. B. das Obst ernten. Er hatte bis zum Inkrafttreten des Zivilrechts-Änderungsgesetzes 2004⁶ den durch einen Überhang entstehenden Bewuchs wie die natürliche Umgebung hinzunehmen⁷ und konnte den Nachbarn nicht zwingen, den Überhang zu entfernen - ein Immissionsabwehranspruch⁸ wurde von der Judikatur stets abgelehnt⁹. Die Abwehr einer unzulässigen Einwirkung durch Abwässer, Rauch, Gase, Wärme, Geruch, Geräusch, Erschütterung und ähnliche Einwirkungen (Immission) ist ein besonderer Anwendungsfall der Eigentumsfreiheitsklage. Wobei unmittelbare Zuleitungen¹⁰ unter allen Umständen vom Nachbarn abgewehrt werden können, wenn dafür kein besonderer Rechtstitel (z. B. eine Vereinbarung) vorliegt. Ist eine Immission erfolgt, so kann vom Verpflichteten die Unterlassung künftiger Beeinträchtigung, die Beseitigung und Schadenersatz gefordert werden. Die Art, wie dies zu geschehen hat, bleibt dem Verpflichteten überlassen¹¹.

IMMISSIONSABWEHRANSPRUCH

Die Judikatur hat nach der Neuregelung durch das ZivRÄG 2004 mehrfach ausgesprochen, dass ein Immissionsabwehranspruch nach § 364 Abs 2 oder 3 ABGB neben dem Recht der Selbsthilfe (d. h. Wurzeln aus seinem Boden reißen und die über seinem Luftraum hängenden Äste abschneiden) jedenfalls dann besteht, wenn die Beeinträchtigung unter Bedachtnahme auf das nachbarrechtliche Rücksichtnahmegebot¹² die ortsübliche Benutzung des Grundeigentums wesentlich beeinträchtigt und einen unzumutbaren Zustand herbeiführt, der nicht durch eine leichte und einfache Ausübung des Selbsthilferechts beseitigt werden kann¹³. Kleine überhängende Äste können einfach vom Betroffenen selbst abgeschnitten werden, für große Äste ist es meist ratsam, einen Experten - unter Überwälzung der gesamten notwendigen Kosten auf den Störer¹⁴ - in Anspruch zu nehmen.

UMSTÄNDEN DES EINZELFALLS

Bei der Beurteilung der Frage, ob nach den Umständen des Einzelfalls die ernste Besorgnis einer Gefährdung vorliegt, sind deren Eintrittswahrscheinlichkeit, das Ausmaß der zu erwartenden Rechtsgutverletzung und die Bedeutung des bedrohten Rechtsguts im Sinn eines beweglichen Systems zu berücksichtigen. Je wertvoller das (potenziell) bedrohte Rechtsgut ist, desto eher ergibt eine Interessenabwägung, dass der potenzielle Schädiger auch Handlungen zu unterlassen hat, die nur mit einiger Wahrscheinlichkeit den schädlichen Erfolg herbeiführen können¹⁵. Maßgeblich ist demnach nicht das subjektive Empfinden des sich gestört fühlenden Nachbarn¹⁶. Die Frage nach der Wesentlichkeit der Beeinträchtigung ist vom Standpunkt eines verständigen Durchschnittsmenschen aus zu beantworten, der auch auf die allgemeinen Interessen und gesellschaftlich bedeutsamen Gesichtspunkte wenigstens Bedacht nimmt. Der Interessenausgleich erfordert von beiden Seiten gegenseitige Rücksichtnahme und Toleranz, um einen akzeptablen Ausgleich der gegenläufigen Interessen zu finden¹⁷.

Wenn z. B. große Äste in das Grundstück des Nachbarn hineinragen und dadurch eine Gefährdung für Personen und Sachen begründet wird, kann laut OGH kein Zweifel daran bestehen, dass es sich dabei um eine unzulässige unmittelbare Zuleitungen im Sinne des § 364 ABGB handelt, die nicht geduldet werden muss. Falls nun der Baumeigentümer nicht die notwendigen baumpflegerischen Maßnahmen durchführt, hält dieser dadurch den in das Nutzungsrecht des Eigentümers eingreifenden Zustand weiterhin aufrecht¹⁸, so führt dieses widerrechtliche Verhalten einen das Eigentumsrecht der Nachbarn beeinträchtigenden Dauerzustand herbei, dessen Beseitigung der Nachbar verlangen kann¹⁹.

LAUB UND NADELN

Herabfallendes Laub und Nadeln, die eine gelegentliche Reinigung der Dachrinne erforderlich machen, stellen gemessen an den örtlichen Verhältnissen idR²⁰ jedoch keine wesentliche Beeinträchtigung dar" und müssen daher nicht vom Baumbesitzer selbst oder auf seine Kosten gereinigt werden. Selbst die abstrakte Gefahr, dass es bei einem Unterbleiben dieser Reinigung (auch) wegen der Laub- und Nadelimmissionen` zu einer Verstopfung der Dachrinne und in weiterer Folge bei andauerndem Überlaufen zu Feuchtigkeitsschäden im Mauerwerk kommen könnte, ist kein Grund, eine wesentliche Eigentumsbeeinträchtigung anzunehmen.

1) Änderung durch das ZivRÄG 2004

2) § 364 Abs. 2 ABGB

3) „Jeder Grundeigentümer kann die Wurzeln eines fremden Baumes aus seinem Boden reißen und die über seinem Luftraume hängenden Äste abschneiden oder sonst benützen."

4) „Selbsthilfe" bzw. die Nutzung wurde so weit eingeschränkt, als der Beeinträchtige sein Recht möglichst umweltschonend gebrauchen muss.

5) ZivRAG 2004 BGBl 1 Nr. 91/2003

6) Es besteht keine grundsätzliche Verpflichtung des Grundeigentümers, die Wurzeln und Äste seiner Bäume und Sträucher stets so rechtzeitig abzuschneiden, dass sie nicht über die Grenze wachsen.

7) gem. § 364 Abs. 2 ABGB

8) RS0011097

9) § 364 Abs. 2 Satz 2 ABGB

10) R50010566

11) Für das gesamte Nachbarrecht des ABGB wurde ein „nachbarrechtliches Rücksichtnahmegebot" statuiert, das die in einem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis stehenden Grundeigentümer ausdrücklich dazu verpflichtet, auch die legitimen Interessen des anderen zu beachten und zu berücksichtigen. RV 173 B1gNR 22. GP 13

12) 40b96/llp

13) 40b 196/07p

14) R50120703

15) 1 Ob 73j05z

16) 8 Ob 128109w

17) 40b43/11v

18) RS0079560

19) Diese Beurteilung hängt von den örtlichen Gegebenheiten und damit von den Umständen des Einzelfalls ab.

20) 4 Ob 96/1p

21) Laub und Nadeln sind keine grobkörperlichen Einwirkungen wie etwa Tennisbälle, Baumstämme oder Erdmassen, die nach § 364 Abs. 2 Satz 2 ABGB unabhängig von ihrer Ortsüblichkeit und Wesentlichkeit untersagt werden können (RS0010613).

Quelle: OIZ vom Jän 2014, Mag. Rudolf North, MBA, (Geschäftsführer der Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder)